‘Landje pik’ door verjaring slaagt niet altijd!

VLEUTEN > De gemeenschappelijke schutting van twee woonhuizen blijkt niet op de juiste plek te staan. Of de strook grond, die naast het hoekhuis bij de tuin is getrokken en voorzien is van een hekwerk of stevige haag, blijkt bij nadere bestudering van kaartmateriaal, foto’s of na inroeping van een landmeetkundige van het Kadaster gemeentegrond te zijn. Hoe ga je daar mee om? 

Van bezit naar eigendom kan volgens de wet door twee manieren van verjaring. Allereerst door verkrijgende verjaring op grond van artikel 3:99 BW. Daarnaast op grond van bevrijdende verjaring op grond van artikel 3:105 BW. Voor onroerend goed geldt echter vrijwel altijd de bevrijdende verjaring. Dit, omdat niet snel wordt aangenomen dat er sprake is van bezit ‘ter goeder trouw’.  
De bezitter had immers kunnen weten dat de grond niet aan hem toebehoort. De grond staat namelijk in het Kadaster op naam van een ander geregistreerd en dat feit is vrij makkelijk na te gaan.

Bij een beroep op bevrijdende verjaring, geldt een verjaringstermijn van 20 jaar, waarin de grond ondubbelzinnig en aaneengesloten in bezit dient te zijn van bezitter. De bezitneming moet ook duidelijk blijken uit het geplaatst hebben van een schutting of haag, zodat voor allen duidelijk is dat de desbetreffende grond is toegeëigend. Indien de periode van 20 jaar is voltooid, verliest de oorspronkelijke eigenaar per definitie zijn eigendomsrecht. Dat was althans het recht tot 24 februari 2017.

Een belangrijk arrest van de Hoge Raad uit 2017 heeft echter bepaald dat eigendomsverlies door verjaring onrechtmatig kan zijn en voor schade zorgt bij de voormalige eigenaar. Dat kan er toe leiden dat de voormalige eigenaar de eigendom ook na 20 jaar met succes kan terugvorderen of een schadevergoeding kan krijgen vanwege het onrechtmatig handelen van de bezitter. Dat doet zich voor als de bezitter te kwader trouw de zaak moedwillig in bezit heeft genomen. Niet het moment van inbezitneming, doch het moment van eigendomsverlies twintig jaar later leidt in dat geval tot schade, zodat de verjaringstermijn(en) vanaf dat moment (pas) ingaat. 

Dit arrest heeft in de rechtspraktijk geleid tot de nodige opschudding en vragen. Nadat de verjaringstermijn is voltooid, is niet altijd zeker dat de bezitter door verjaring zonder enige discussie ook eigenaar is geworden. Zeker als het grond betreft dat een publieke bestemming had. Ook blijkt uit een uitspraak dat het planten van een laurierhaag op gemeentegrond niet leidt tot ondubbelzinnig bezit. 

Tenslotte en niet onbelangrijk voor de eigenaar is dat er direct gehandeld moet worden, indien geconstateerd wordt dat er vermoedelijk een inbreuk is gepleegd. Door een zgn. stuitingshandeling wordt de verjaring abrupt gestopt. Aangezien dit stuiten wel op de juiste manier dient te gebeuren, is inschakeling van een deskundig advocaat verstandig. Als u zo’n kwestie ‘landje pik’ aan de orde heeft, schroom dan niet om tijdig contact op te nemen.

Waldemar  van Slagmaat (advocaat)

SBM Advocaten I Middenburcht 136 I 3452 MR Vleuten (Utrecht)
T: 030-7555383 I E: leidscherijn@sbmadvocaten.nl I W: www.sbmadvocaten.nl